市场研究│河西住宅荒+限价，推高别墅整体均价上涨5000

上周末河西10盘加推的盛况和轰动效应已经过去，但由于河西今年4月以来基本都没有新房源加推，导致很多购房者分流到其它板块的高端项目上，也有一些意向在河西高端改善的购房者转投到了别墅市场，客观上推动了别墅价格的整体上涨。

     

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从今年以来南京别墅市场的规模走势看，供销量分别为51.3和48.8万平米，供销基本平衡；供销面积占商品住宅比值为6.6%，略高于往年平均占比5%-6%的水平。而价格方面却一路走高，今年前11个月别墅成交价格为24076元/平米，环比2016年上涨26.2%！高于普通住宅15%环比涨幅9.2个百分点，相比于往年别墅价格的涨幅也是一个突飞猛进。为什么这么说？给几个对比数据就很清楚了，2011-2016年别墅的成交价格年平均涨幅为4.8%，2016年单年度别墅房价涨幅为8.8%。

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进一步分析今年别墅分总价段成交情况可以发现，今年别墅价格上涨明显，主要是400-1000万和2000万以上两个总价区间的成交占比相对提高。除了溧水为主、高淳为辅，少量江宁、江北偏远地段的300万总价以下别墅成交量超过8万平米以外，400-500万总价段的别墅也达到8.1万平米的成交量。

针对400-500万总价段的成交楼盘观察，以江宁鲁能泰山7号院叠加别墅为代表的、对标河西南部普通公寓住宅总价的高端改善型房源成为绝对主力。在这一总价段中，江宁板块别墅成交占比高达81.5%，而鲁能泰山7号院一个项目成交占比江宁别墅总量达到48%！上述结果表明，对于替代同总价位公寓住宅的选择，大多数购房者放弃了对别墅纯粹性的要求，品牌房企设计合理的总价控制型、较高性价比叠加类、甚至类叠加别墅更受购房者欢迎。无论是之前的中航樾公馆，还是现在的鲁能泰山7号院，都说明地段、交通、环境优越的近城经济型别墅、类别墅产品正在崛起。接下来秣陵、汤山等区域陆续有低密度类别墅项目推出，江宁独霸别墅市场“一哥”的局面仍将持续。

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从上表可以看出，江宁板块别墅物业分布范围广，以联排、叠加为主力，供应类型丰富，在吸纳主城，尤其是河西、城东、城中等高端居住板块的中等价位房源需求中占据很大优势。由于别墅物业本身居住的舒适度和身份的昭示性，加上一些资源型别墅未来的升值空间也令人具有想象力，因此在主城公寓价格快速走高的前提下，江宁、江北等近主城的别墅产品受到二次以上改善需求的广泛关注。

2017年别墅价格跳涨的另外一个重要原因应归功于总价2000万以上豪宅型独栋别墅的成交单价出现较快速的上涨。尤其是成交占比最高的证大九间堂，与2016年相比，平均单价上涨8250元/平米，涨幅22.4%；并列成交量第一的泰禾南京院子涨幅也达到6.6%。

豪宅别墅价格上涨固然与所售房源在项目中的景观位置和产品自身有关，但自2003年“禁墅令”发布至今的十几年的时间，别墅用地停批禁令层层升级，也是推动别墅因稀缺性而存在较大升值支撑的关键因素之一。尤其2016年9月17日，国土资源部在新闻发布会上再次重申“禁墅令”：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。随着限墅力度更加升级，南京市场上的低密度产品将因稀缺而价值放大。尤其是资源型独栋类产品，基本上是卖一套就少一套，其价值已经不能简单地用升值来衡量，而是像古董一样进入收藏的境界，那么价格上涨也在情理之中。

别看河西公寓住宅卖的欢，但真正南京土著精英中产、富裕和富豪阶层，还是更青睐别墅。作为终极改善享受生活的体验和身份的象征，面对日益严苛的限购、限贷、限价以及限售政策，选择一套舒适的自住别墅，已为成为众多改善客群的优先选择。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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